国家政务服务投诉与建议

为补齐物业管理短板，有效化解物业服务管理矛盾纠纷，不断提高人民群众生活质量和生活幸福感。按照省住建厅等9部门联合下发的《全省城镇住宅小区物业服务管理专项整治两年行动方案》（黑建函〔2019〕43号）部署，利用2019年和2020年两年时间，在全市开展城镇住宅小区物业服务管理专项整治行动，不断提升物业服务质量和管理水平。现结合我市实际，制定本方案。

通过开展城镇住宅小区物业服务管理专项整治行动，建立和完善物业矛盾纠纷化解长效机制，街道社区物业管理责任意识和能力水平明显提高，相关执法主体进小区的力度明显加强，各方齐抓共管的物业治理格局不断形成。物业企业服务意识不断增强，业主自治能力和自我规范意识不断提高，业主与物业企业关系不断融洽，各方责任主体的行为不断规范。凝心聚力，瞄准短板，整治重点，攻克难点，集中处理一批群众意见大、信访投诉多及涉黑涉恶等突出问题，依法查处一批违法违规行为，不断减少新增物业信访矛盾纠纷，物业市场秩序得到明显改善。

整治内容如下：

（一）物业服务企业问题。

1.未按规定签订物业服务合同，并在规定时间内办理合同备案手续的。

2.处理业主合理合法投诉不及时、不配合、不到位的；不履行物业服务合同或履行不到位，导致业主频繁投诉的。

3.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用属于业主共有道路、绿地或者其他场地作为停放车辆或者物业共用部位、共用设施设备设置媒体和张贴广告等进行经营，所得收益未单独列账，未惠及业主的；擅自改变公共建筑、公用设施，挪用、侵占业主共有财产的。

4.擅自对业主停水、停电，或不予充值变相停水、停电的。

5.物业服务企业与业主委员会关系恶化，工作互不配合，业主意见较大的；不服从物业项目所在街道或社区监督管理，对其监管意见不及时整改的。

6.违法将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的。

7.物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料的；不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的。

8.通过升级门禁卡、梯控卡等设备，变相强制业主交纳物业费的。

9.未将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示的；未按行业主管部门规定公布物业服务资金收支情况的；未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务的；未按规定擅自提高收费标准，增加收费项目的；未按有关部门规定违规收取装修保证金的。

10.未按规定履行电梯安全管理责任的；未按规定在居民住宅小区内及时公示电梯最近一次维护保养信息的；未及时处理电梯安全投诉，并做出记录的；电梯费用未单独立账，并每年公布一次电梯相关费用收支情况的；物业服务企业变更，未按规定将电梯安全技术档案完成移交给物业服务企业的。

11.未按规定或合同约定对物业进行养护、维修和生活垃圾未能及时转运的；未按合同约定使用住房专项维修资金的。

12.未按有关规定落实做好对物业管理区域内消防安全工作主体责任和消防安全等安全防范工作的；未按规定对物业共用部位、共用设施设备安全状况进行检查维修，不能及时启动备用电源和及时处理有关安全隐患的；公共消防设施未保持完好有效的；擅自停用消防设施，未按规定开展年度检测的。

13.未及时制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定，未及时向有关行政管理部门报告的。

14.擅自阻挠信息基础设施建设维护及违规收取进场费、接入费、协调费、分摊费等不合理费用的。

15.物业服务企业存在其他违法违规行为的。

（二）业主自治方面问题。

1.因组织指导不力、放任自流，导致符合条件的业主大会无法召开、符合条件的业主委员会长期无法组建的。

2.对经指导后未能成立业主大会或不具备组建业主大会条件的住宅小区，社区居委会未能代行业主委员会职责，导致小区公共事项无法协商的。

3.业主委员会违反业主大会议事规则、业主大会决议的。

4.业主委员会未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同的。

5.业主委员会委员违反《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会未及时中止其委员职务的。

6.业主委员会选举或改选存在争议，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷，半年以上未得到有效解决的。

7.业主委员会任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的。

8.业主委员会届满后，未及时将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会的。

（三）小区执法方面问题。

1.私搭滥建、乱堆乱放、乱挂牌匾、占用毁坏小区绿地、侵占小区公共空间、拦截小区公共通道的。

2.擅自挖掘地下室、拆改房屋主体结构、高空搭建房屋或设施的。

3.占用消防连廊、堵塞消防通道、在楼道内私安防盗门圈占消防栓、私安衣柜遮挡消防栓、违规堆放杂物和在小区内违规停放摩托车、电瓶车、私接充电线（桩）等，存在重大消防安全隐患的。

4.私自占用公共停车位、大型车辆违规停放、“僵尸车”

影响周边环境的；挤占消防车通道的。

5.使用非法生产、未经检验合格、未办理使用登记的电梯，以及使用国家明令淘汰和已经报废的电梯的。

6.二次加压供水水箱未及时清洗消毒，水质不达标的。

7.噪声扰民、油烟污染环境、私自拆改下水管线直排地沟的。

（四）其他信访投诉问题。

1.建设工程质量不达标、开发建设单位不认真履行质保维修责任的。

2.住宅专项维修资金使用难、老小区住宅专项维修资金归集不全影响业主使用的。

3.物业服务企业出租小区内公共停车位造成矛盾的。

4.弃管和无物业管理小区管理问题。

文件链接： http://www.hegang.gov.cn/zwxxgk/gkzn/zfwj/szfbgs/2019/05/21142.htm